Wohnraum ist knapp. Einen neuen Mieter zu finden, müsste daher mehr als einfach sein – so denkt mancher Immobilienbesitzer. Einfach eine Anzeige ins Internet stellen, die Anfragen der Bewerber sichten, Besichtigungstermine durchführen und die Wohnung an den „besten“ Bewerber vergeben – fertig. Doch ist es wirklich so einfach?

Welcher Bewerber ist denn der „Beste“? Der mit dem höchsten Einkommen, den besten Referenzen oder vielleicht jener, den Sie am sympathischsten finden? Bedenken Sie bitte, dass eine Vermietung stets ein gewisses Risiko mit sich bringt, denn die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter beginnt mit Abschluss des Mietvertrages und kann im günstigsten Fall viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte – dauern. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich nicht für den „Besten“, sondern für den „Richtigen“ zu entscheiden. Nicht nur der wirtschaftliche Hintergrund des künftigen Mieters sollte eine Rolle bei der Auswahl spielen, sondern auch die Chemie zwischen Mieter und Vermieter sollte stimmen. So schaffen Sie die Basis für eine Zufriedenheit auf beiden Seiten. Erfahrene Immobilienmakler verfügen über eine gute Menschenkenntnis und können so entscheidende Hilfestellung bei der Auswahl geben.

Zudem präsentiert ein Makler das Mietobjekt in „perfektem Licht“: Die Bewerber erhalten vollständige Informationen, professionelle Fotos und aufgearbeitete Grundrisse des Objekts. Oft sind die Bewerber, die für den Vermieter besonders interessant sind, beruflich stark engagiert und daher zeitlich gebunden. Ein Makler klärt im Vorfeld die Bedürfnisse und Anforderungen, koordiniert Termine vor Ort mit dem Vormieter, führt Besichtigungstermine – auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten – durch und gewinnt im persönlichen Gespräch einen ersten Eindruck vom potenziellen Mieter.

Das Leistungsangebot des Maklers umfasst zudem, dass er alle vertragsrelevanten Informationen über den potenziellen Mieter anfordert, die Bonitätsprüfung ist obligatorisch. Des Weitern zählt die Vorbereitung des Mietvertrags in Abstimmung mit dem Vermieter und unter Verwendung der aktuellen Mietvertragsformulare zu den Aufgaben des Maklers, ebenso wie die gewissenhaft dokumentierte Mietsache vor Mietbeginn.

Ein professioneller Makler übernimmt selbstverständlich auch unangenehme Aufgaben. Z. B. informiert er jene Bewerber, die den Zuschlag nicht erhalten haben, um den Vermieter vor belastenden Bittanrufen u. Ä. zu schützen.

Staffelmiete

Bei der sogenannten Staffelmiete geht es um eine Form der Mieterhöhung, bei der schon im Voraus festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen festgelegten Betrag zu erhöhen, ohne dass diese Steigerung begründet werden muss. Allerdings ist diese Vorgehensweise nur möglich, wenn der Mieter vorher ausdrücklich der Staffelmiete zustimmt. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist es nicht möglich, bei einer Staffelmiete einen beliebigen Zeitpunkt für eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Vielmehr muss gemäß § 557a Abs. 2 BGB zwischen zwei Staffeln mindestens ein Jahr liegen.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine Form der Mietpreisgestaltung. Sie ist eine variable Miete, die im Mietvertrag für Wohnraum oder Gewerbe vereinbart werden kann. Nach § 557b BGB legt diese Miete fest, dass der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Das heißt: Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel, denn der Mietpreis ist nicht dauerhaft auf einen festen Wert festgelegt. Vielmehr wird er, ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern, wie an einen Preisindex gekoppelt. Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete bei Wohnraum besteht die Voraussetzung, dass die Bezugsgrundlage für die Indexmiete der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) ist (Bezeichnung im Gesetz: „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“). Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

Grundsätzlich sind Mietverträge unbefristet und es ist nicht möglich, einen Mietvertrag ohne Grund zu befristen. Wenn der Eigentümer jedoch entscheidet, nur vorübergehend zu vermieten – vielleicht weil er für einen absehbaren Zeitraum im Ausland arbeitet – und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn. Voraussetzung ist allerdings, dass die Befristung im Mietvertrag ausdrücklich begründet werden muss. Mögliche Gründe können sein: der geplante Abriss des Hauses, eine grundlegende Sanierung oder Eigenbedarf in ein paar Jahren. Liegt kein gesetzlich wirksamer Grund für eine Befristung – das können Monate, aber auch Jahre sein – vor, wurde auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen. Der Vertrag begründet dann automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.

Eigenbedarf

Zum Mietrecht in Deutschland gehört der Mieterschutz. Das bedeutet, dass das Recht vorrangig den Mietern Vorteile bringt statt den Vermietern. Ein solcher Vorteil besteht darin, dass Mieter keinerlei Gründe angeben müssen, wenn sie den Mietvertrag kündigen möchten.

Für einen Vermieter hingegen gestaltet sich die Kündigung des Mietvertrags deutlich schwieriger. Dazu muss er dem Mieter schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat, z. B. wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter erfolgt. Dies ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund.

Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu. Und: Der Vermieter muss die Wohnung wirklich benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus. Eigenbedarf liegt also erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

1. Im Bereich der wohnwirtschaftlichen Vermietung: Am 01.06.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG – in Kraft getreten. Dies verlagert – vom Gesetzgeber vorgeschrieben – die Provisionspflicht nach dem „Bestellerprinzip“ vom Mieter auf den Vermieter. Das heißt: Im Erfolgsfall, wenn ein passender Mieter gefunden und der Mietvertrag rechtswirksam abgeschlossen ist, zahlt der Vermieter eine Maklerprovision in Höhe von 2,38 Monatskaltmieten (inkl. derzeit gültiger MwSt.), dies entspricht zwei Monatskaltmieten zuzüglich aktuell 19 % Mehrwertsteuer.

2. Im Bereich der gewerblichen Vermietung: Die Höhe der Maklerprovision im Erfolgsfall ist Verhandlungssache. Wer, ob Vermieter oder Mieter, wie viel oder welchen Anteil übernimmt ist stark vom Marktumfeld abhängig.