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Verkaufen

Im ständigen Dialog mit Ihnen als Eigentümer gehen wir in jeder Verkaufsphase optimal auf Ihre individuellen Wünsche ein. Besichtigungstermine mit geeigneten Interessenten werden selbstverständlich nur nach Rücksprache vereinbart. Ist ein geeigneter Kaufinteressent gefunden, verstehen wir es als unsere Aufgabe, zwischen den beiden Parteien zu vermitteln, mit dem Ziel, ein für alle Beteiligten zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. Wir begleiten Sie zum Notartermin. Selbstverständlich sorgen wir dafür, dass vor Beurkundung des notariellen Kaufvertrages eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, sodass gewährleistet ist, dass Ihnen der vereinbarte Kaufpreis zum Fälligkeitstermin zur Verfügung steht. Gerne unterstützen wir Sie darüber hinaus bei den anschließenden Formalitäten und führen, gemeinsam mit Ihnen, die Wohnraumübergabe durch.
  • Ständiger Dialog
  • Professionelles Exposé mit Architektur-Fotos
  • Übernahme der Werbekosten
  • Vorlage der Finanzierungsbestätigung
  • Begleitung zum Notartermin
  • Immobilienübergabe

Vermieten

Vermietung bedeutet für uns mehr als nur „die Tür aufmachen“. Profitieren Sie von unserer Erfahrung! Wir bieten Ihnen einen professionellen Service: von der Suche nach einem passenden Mieter bis zur Wohnraumübergabe kümmern wir uns gewissenhaft um die Vermittlung Ihrer Mietsache. Gemeinsam mit Ihnen ermitteln wir den adäquaten Mietpreis, übernehmen alle Werbekosten, lassen professionelle Bilder der Immobilie erstellen, gestalten ein ansprechendes Exposé, führen – mit ausgewählten Interessenten – Besichtigungen durch und finden den optimalen Mieter für Ihr Objekt. Besondere Bedeutung haben für uns harmonisierende Vermieter-Mieter-Konstellationen, um beidseitig eine nachhaltige Zufriedenheit zu gewährleisten. Selbstverständlich bereiten wir – in Absprache mit Ihnen – den Mietvertrag für Sie vor und sorgen für einen reibungslosen Vertragsabschluss in unseren Büroräumen. Auch nach Vertragsabschluss stehen wir Ihnen zur Seite. Gerne führen wir gemeinsam mit Ihnen die Wohnraumübergabe durch, dokumentieren den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und fertigen ein Übergabeprotokoll an.
  • Full Service
  • Koordination der Besichtigungen
  • Bonitätsprüfung der Mietbewerber
  • Begleitung bei der Vertragsgestaltung
  • Mietpreis festlegen
  • Wohnraumübergabe mit Übergabeprotokoll

FACHKOMPETENZ

Immobilienwert festlegen

Immobilienwerte können schwanken. Äußere Faktoren wie eine sich ändernde Infrastruktur können ebenso der Grund sein wie die allgemeine Marktentwicklung in der Region. Dank jahrelanger Erfahrung können wir diese Veränderungen beurteilen und davon ausgehend Ihre Immobilie korrekt bewerten. So bieten sich Ihnen beste Chancen am Markt.

NETZWERK

Diskrete Vermarktung

Wenn ein Eigentümer seine Verkaufsabsicht nicht öffentlich machen möchte, kann das verschiedene Gründe haben. Ob diese mit uns geteilt werden oder nicht, spielt für uns in der Vermittlung keine Rolle. Vertrauen Sie auf unser hervorragendes, über lange Jahre aufgebautes Netzwerk. Es ermöglicht eine Vermittlung zwischen Ihnen und den Interessenten mit größter Diskretion.

FAQ

Die meist gestellten Fragen rund um den Verkauf der eigenen Immobilie

Beim Verkauf der eigenen Immobilie mit einem Makler zusammenzuarbeiten, hat für den Eigentümer große Vorteile.

Kann ich meine Immobilie nicht einfach selbst verkaufen?

Diese Frage lässt sich nicht mit „ja“ oder „nein“ beantworten, ohne sich vorher mit dem Umfang der Aufgaben vertraut zu machen, die im Falle eines Direktverkaufs ohne Maklerunterstützung auf Sie zukommen. Insofern ist Ihre Entscheidung an Ihre Selbsteinschätzung geknüpft. Bitte beantworten Sie die folgenden Fragen für sich – ganz ehrlich, ohne etwas zu beschönigen.

> Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?
> Trauen Sie sich den Verkauf Ihres Eigentums zu?
> Haben Sie die notwendige Distanz zu Ihrer Immobilie?
> Sind Sie sicher, dass Sie in Eigenregie das bestmögliche Ergebnis erzielen können?
> Haben Sie ausreichend Zeit für Telefonate, Gespräche, Besichtigungen, Korrespondenz?
> Sind alle Unterlagen und Informationen zum Objekt verfügbar?
> Wissen Sie, welche Objektinformationen eine finanzierende Bank benötigt?
> Haben Sie Erfahrung im Immobilienmarketing?
> Wissen Sie, wie Interessenten derzeit am Markt „ticken“?
> Sind Sie in der Lage, die Bonität eines möglichen Erwerbers zu prüfen?
> Gelingt es Ihnen, eine Finanzierungsbestätigung anzufordern und zu bewerten?
> Können Sie einschätzen, wer der richtige Käufer ist?
> Gelingt es Ihnen zu beurteilen, dass ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist?
> Haben Sie Kontakte zu einem Notar, der einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag vorbereitet und die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages zeitnah gewährleistet?
> Ist Ihnen bewusst, was bei der Haus- und Schlüsselübergabe zu beachten ist?

Sie sehen: Eine Immobilie zu verkaufen, ist mit vielen Regularien verbunden, die es zu beachten gilt, um Rechtssicherheit zu erreichen. Entsprechend hoch ist der Aufwand. Dennoch möchten wir Sie nicht entmutigen: Wenn Sie alle vorangestellten Fragen mit „ja“ beantworten können, können Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen und die Maklerprovision sparen. Es bleibt jedoch zu bedenken, dass Ihre Verhandlungsposition mit einem möglichen Kaufinteressenten als Eigentümer selbst möglicherweise eine schlechtere ist als eine, in der Sie sich professionell im Verkaufsprozess begleiten lassen.

Gerne übernehmen wir alle Aufgaben rund um die Vermittlung Ihrer Immobilie für Sie, entlasten Sie so vollumfänglich und finden für Sie den Käufer, der zu Ihnen und Ihrer Immobilie
passt.

Was spricht dafür, einen Profi zu beauftragen?

„Das kann ich doch selbst, das ist doch keine Kunst, ich schalte eine Anzeige, und der Rest ergibt sich.“ Vielleicht sind das auch Ihre Gedanken, wenn es um den Verkauf Ihrer Immobilie geht. Natürlich schaffen Sie es, irgendwie. Aber mit welchem Aufwand und insbesondere mit welchem Ergebnis? Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist ein komplexer Vorgang und erfordert Fachkompetenz, Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl. Für die Beauftragung eines Maklers spricht die vom Makler zu erbringende, umfangreiche Dienstleistung. Eine erfahrene Maklerin bzw. ein erfahrener Makler kümmert sich um alle erforderlichen Unterlagen und Informationen, stimmt die Vermarktung speziell auf Ihre Immobilie ab, kennt sich in allen Fragen rund um den Immobilienverkauf bestens aus, übernimmt alle Aufgaben im Verkaufsprozess, ist versiert in Verhandlungen und versteht sich als Mentor mit dem Ziel, für alle Beteiligten das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Insofern ist die Maklerprovision kein „verschenktes Geld“, wie manche Immobilienbesitzer meinen, sondern das Honorar für eine umfangreiche, auf eine Immobilie ganz individuell abgestimmte Dienstleistung.

Was ist meine Immobilie wert?

Viele Grundbesitzer glauben zu wissen, was ihre Immobilie wert ist. Unter anderem orientieren sich viele Eigentümer daran, welchen Verkaufspreis ein Objekt in der Nachbarschaft erzielt hat oder welche Summen für vermeintlich ähnliche Objekte in den gängigen Internetportalen gefordert werden. Dies sind allerdings keine verlässlichen Indikatoren für einen realistischen Marktwert. Zudem sind Immobilienpreise nicht in Stein gemeißelt, sondern orientieren sich z. B. an der Verbesserung der Infrastruktur (Autobahnzubringer), oder an der Erschließung neuer Wohn- und Gewerbegebiete.

Gerne ermitteln wir treffsicher den Kaufpreis für Ihre Immobilie. Wir sind vertraut mit der Region, wir kennen den Markt in jeder Lage und in jeder Ecke. Auf unsere Expertise im hiesigen Immobilienmarkt ist Verlass.

Wie viel Zeit muss ich für einen Immobilienverkauf einplanen?

Die Medien suggerieren häufig, dass Immobilien auf dem Markt wie „geschnitten Brot“ verkauft werden. Das ist nicht ganz falsch. Wir befinden uns in einer Phase, die für Verkäufer sehr vorteilhaft ist. Allerdings ist es normal, dass ein Immobilienverkauf – je nach Objekt – eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Einen konkreten Zeitraum zu benennen ist kaum möglich. Deshalb sollten Sie sich beim Verkauf nicht unter Zeitdruck setzen. Schließlich sind am Immobilienkauf neben dem Verkäufer in der Regel auch eine Bank, möglicherweise ein Gutachter und auf jeden Fall ein Notar beteiligt. Falls Sie eine dieser „Erfolgsgeschichten“ lesen, dass ein Objekt schnell, in nur weniger Tagen, verkauft wurde, sollten Sie eines bedenken: Sofern diese Aussage den Tatsachen entspricht, lässt dies den Umkehrschluss zu, dass unter Marktwert verkauft wurde und ein entschlossener Käufer die Gunst der Stunde erkannt und
alle Hebel in Bewegung gesetzt hat.

Was muss ich alles beim Verkauf meiner Immobilie beachten?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie selbst zu veräußern, sollten Sie sich eine Checkliste anlegen, die folgende Aufgaben umfasst:

> Den realistischen Marktwert der Immobilie ermitteln
> Die Eigentumsverhältnisse klären
> Den aktuellen Grundbuchauszug beschaffen
> Das Baulastenverzeichnis anfordern
> Diverse Objektinformationen beschaffen: Grundrisse, Ansichten / Schnitte,
Wohnflächenberechnung, Berechnung der Kubatur, amtlicher Lageplan
> Die Erstellung professioneller, stimmungsvoller Fotos veranlassen, um die Immobilie perfekt in
Szene zu setzen und ins „beste Licht“ zu rücken
> Das Marketing festlegen, werbliche Aktivitäten planen (Printmedien, Präsentation im Internet)
> Die Besichtigungstermine vorbereiten
> Die Bonität des Erwerbers prüfen
> Den notariellen Kaufvertrag vorbereiten

Muss ich bei allen Besichtigungen mit dabei sein?

Sofern Sie einen Makler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, steht es in Ihrem Ermessen, ob Sie bei den Besichtigungen zugegen sein möchten.

Wie komme ich an einen rechtlich, einwandfreien Kaufvertrag?

Kurz gesagt: Kein Erwerb einer Immobilie ohne Notar. Er sorgt dafür, dass der Immobilienkaufvertrag für ein Objekt in Baden-Württemberg keine juristischen Mängel aufweist. Er kann aber keine detaillierten Angaben zu den wirtschaftlichen Gesichtspunkten des Vertrages machen, dies liegt nicht im Aufgabenbereich des Notars. Einen qualifizierten Makler mit dem Immobilienprozess zu beauftragen hat den Vorteil, dass dieser nicht nur einen Notar empfiehlt, sondern sich auch um alle Aufgaben rund um den Notartermin kümmert. Er übermittelt diesem Notar alle relevanten Informationen und informiert ihn über getroffene Vereinbarungen und Absprachen. Der Notar formuliert die notarielle Urkunde und übermittelt diese – vor dem Beurkundungstermin – zur Prüfung und Durchsicht an die Beteiligten.

Wann ist die Courtage fällig und wer muss diese bezahlen?

1. Im Bereich des Verkaufs einer Immobilie zur wohnwirtschaftlicher Nutzung: Gemäß dem am 23.12.2020 in Kraft getretenen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sind wir sowohl für Käufer als auch Verkäufer vermittelnd tätig, arbeiten nach dem Prinzip der Doppelprovision und begleiten beide Parteien über den gesamten Verkaufsprozess bis hin zur Übergabe der Kaufsache. Im Erfolgsfall berechnen wir sowohl der Käufer- als auch der Verkäuferseite eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 % (dies entspricht 3 % plus gesetzlicher MwSt.) des erzielten Kaufpreises. Die Provision ist verdient und fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

2. Im Bereich des Verkaufs einer Immobilie zur gewerblichen Nutzung: Gewerbeflächen, Büros und Mehrfamilienhäuser sind von dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten nicht betroffen; die Maklerprovision bei gewerblichem Verkauf von Immobilien ist frei verhandelbar.

Was ist bei der Immobilienübergabe zu beachten?

Sobald der vereinbarte Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, wird ein Termin zur Übergabe der Immobilie vereinbart. Bei diesem Termin überprüft der Erwerber, ob sich die Immobilie in vertragsgemäßem Zustand befindet. Die Zählerstände werden abgelesen und der Verkäufer übergibt alle relevanten Objektunterlagen im Original. Im letzten Schritt fertigt der Makler ein Übergabeprotokoll an und die Schlüssel werden übergeben. Der Verkauf ist abgeschlossen.

FAQ

Die meist gestellten Fragen rund um die Vermietung der eigenen Immobilie

Bei der Vermietung der eigenen Immobilie mit einem Makler zusammenzuarbeiten, hat für den Eigentümer große Vorteile.

Warum sollte ich bei einer Vermietung mit einem Makler zusammenarbeiten?

Wohnraum ist knapp. Einen neuen Mieter zu finden, müsste daher mehr als einfach sein – so denkt mancher Immobilienbesitzer. Einfach eine Anzeige ins Internet stellen, die Anfragen der Bewerber sichten, Besichtigungstermine durchführen und die Wohnung an den „besten“ Bewerber vergeben – fertig. Doch ist es wirklich so einfach?

Welcher Bewerber ist denn der „Beste“? Der mit dem höchsten Einkommen, den besten Referenzen oder vielleicht jener, den Sie am sympathischsten finden? Bedenken Sie bitte, dass eine Vermietung stets ein gewisses Risiko mit sich bringt, denn die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter beginnt mit Abschluss des Mietvertrages und kann im günstigsten Fall viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte – dauern. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich nicht für den „Besten“, sondern für den „Richtigen“ zu entscheiden. Nicht nur der wirtschaftliche Hintergrund des künftigen Mieters sollte eine Rolle bei der Auswahl spielen, sondern auch die Chemie zwischen Mieter und Vermieter sollte stimmen. So schaffen Sie die Basis für eine Zufriedenheit auf beiden Seiten. Erfahrene Immobilienmakler verfügen über eine gute Menschenkenntnis und können so entscheidende Hilfestellung bei der Auswahl geben.

Zudem präsentiert ein Makler das Mietobjekt in „perfektem Licht“: Die Bewerber erhalten vollständige Informationen, professionelle Fotos und aufgearbeitete Grundrisse des Objekts. Oft sind die Bewerber, die für den Vermieter besonders interessant sind, beruflich stark engagiert und daher zeitlich gebunden. Ein Makler klärt im Vorfeld die Bedürfnisse und Anforderungen, koordiniert Termine vor Ort mit dem Vormieter, führt Besichtigungstermine – auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten – durch und gewinnt im persönlichen Gespräch einen ersten Eindruck vom potenziellen Mieter.

Das Leistungsangebot des Maklers umfasst zudem, dass er alle vertragsrelevanten Informationen über den potenziellen Mieter anfordert, die Bonitätsprüfung ist obligatorisch. Des Weitern zählt die Vorbereitung des Mietvertrags in Abstimmung mit dem Vermieter und unter Verwendung der aktuellen Mietvertragsformulare zu den Aufgaben des Maklers, ebenso wie die gewissenhaft dokumentierte Mietsache vor Mietbeginn.

Ein professioneller Makler übernimmt selbstverständlich auch unangenehme Aufgaben. Z. B. informiert er jene Bewerber, die den Zuschlag nicht erhalten haben, um den Vermieter vor belastenden Bittanrufen u. Ä. zu schützen.

Staffelmiete, Indexmiete, befristeter Mietvertrag, Anmeldung von Eigenbedarf – was sagt der Gesetzgeber?

Staffelmiete

Bei der sogenannten Staffelmiete geht es um eine Form der Mieterhöhung, bei der schon im Voraus festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen festgelegten Betrag zu erhöhen, ohne dass diese Steigerung begründet werden muss. Allerdings ist diese Vorgehensweise nur möglich, wenn der Mieter vorher ausdrücklich der Staffelmiete zustimmt. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist es nicht möglich, bei einer Staffelmiete einen beliebigen Zeitpunkt für eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Vielmehr muss gemäß § 557a Abs. 2 BGB zwischen zwei Staffeln mindestens ein Jahr liegen.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine Form der Mietpreisgestaltung. Sie ist eine variable Miete, die im Mietvertrag für Wohnraum oder Gewerbe vereinbart werden kann. Nach § 557b BGB legt diese Miete fest, dass der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Das heißt: Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel, denn der Mietpreis ist nicht dauerhaft auf einen festen Wert festgelegt. Vielmehr wird er, ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern, wie an einen Preisindex gekoppelt. Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete bei Wohnraum besteht die Voraussetzung, dass die Bezugsgrundlage für die Indexmiete der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) ist (Bezeichnung im Gesetz: „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“). Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

Grundsätzlich sind Mietverträge unbefristet und es ist nicht möglich, einen Mietvertrag ohne Grund zu befristen. Wenn der Eigentümer jedoch entscheidet, nur vorübergehend zu vermieten – vielleicht weil er für einen absehbaren Zeitraum im Ausland arbeitet – und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn. Voraussetzung ist allerdings, dass die Befristung im Mietvertrag ausdrücklich begründet werden muss. Mögliche Gründe können sein: der geplante Abriss des Hauses, eine grundlegende Sanierung oder Eigenbedarf in ein paar Jahren. Liegt kein gesetzlich wirksamer Grund für eine Befristung – das können Monate, aber auch Jahre sein – vor, wurde auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen. Der Vertrag begründet dann automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.

Eigenbedarf

Zum Mietrecht in Deutschland gehört der Mieterschutz. Das bedeutet, dass das Recht vorrangig den Mietern Vorteile bringt statt den Vermietern. Ein solcher Vorteil besteht darin, dass Mieter keinerlei Gründe angeben müssen, wenn sie den Mietvertrag kündigen möchten.

Für einen Vermieter hingegen gestaltet sich die Kündigung des Mietvertrags deutlich schwieriger. Dazu muss er dem Mieter schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat, z. B. wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter erfolgt. Dies ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund.

Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu. Und: Der Vermieter muss die Wohnung wirklich benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus. Eigenbedarf liegt also erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

Wann ist die Courtage fällig und wer muss diese bezahlen?

1. Im Bereich der wohnwirtschaftlichen Vermietung: Am 01.06.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG – in Kraft getreten. Dies verlagert – vom Gesetzgeber vorgeschrieben – die Provisionspflicht nach dem „Bestellerprinzip“ vom Mieter auf den Vermieter. Das heißt: Im Erfolgsfall, wenn ein passender Mieter gefunden und der Mietvertrag rechtswirksam abgeschlossen ist, zahlt der Vermieter eine Maklerprovision in Höhe von 2,38 Monatskaltmieten (inkl. derzeit gültiger MwSt.), dies entspricht zwei Monatskaltmieten zuzüglich aktuell 19 % Mehrwertsteuer.

2. Im Bereich der gewerblichen Vermietung: Die Höhe der Maklerprovision im Erfolgsfall ist Verhandlungssache. Wer, ob Vermieter oder Mieter, wie viel oder welchen Anteil übernimmt ist stark vom Marktumfeld abhängig.
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